Как оформить незаконную
постройку
Возведение самовольных построек для России уже давно не редкость. Однако следует знать, что такое возведение не только дело привычное, но и незаконное. Владелец в таком случае не приобретает право собственности. Право собственности распространяется только на строительные материалы, израсходованные при постройке.
Самовольная постройка не попадает под действие статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации (недвижимое имущество, недвижимость) следовательно, не может быть зарегистрировано в Роснедвижимости. Поэтому все сделки с самовольным строением не имеют юридической силы, т.е. считаются ничтожными.
Самовольная постройка – это жилой дом или иное недвижимое имущество, построенное на участке, не отведенном для этих целей, либо без документов, разрешающих постройку, или с нарушением градостроительных норм и правил. Такое понятие закреплено в ст. 222 ГК РФ. Строительство относится к числу первоначальных способов приобретения права собственности. Лицо, которое возвело самовольную постройку, право собственности на нее не приобретает. То есть не обладает правом собственности, соответственно не имеет права распоряжаться (продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки) данной постройкой. Вместо этого самовольная постройка (если право собственности на нее не будет признано в судебном порядке) может быть снесена осуществившим ее лицом либо за его счет.
К самовольной постройке действующее законодательство предъявляет определенные требования. Разрешения на строительство выдаются на основании статьи 51 Градостроительного кодекса РФ. Первоначальным документом является проектная документация, которая разрабатывается специально уполномоченными инстанциями. Следует отметить, что не только строительство, но и реконструкция, капитальный ремонт зданий, строений и их частей осуществляется на основании проектной документации. Разрешение на строительство представляет собой документ, который подтверждает соответствие проекта требованиям градостроительного плана земельного участка и является законным основанием для осуществления строительства, реконструкции или капитального ремонта. Соответственно без такого документа любое строительство или реконструкция будет являться самовольным строением.
Разрешение на строительство получать не требуется в случаях:
- строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или строительства на земельном участке для ведения садоводства, дачного хозяйства;
- строительства, реконструкции объектов, не являющихся объектами капитального строительства (киосков, навесов и т.д.);
- строительства на земельном участке вспомогательных строений и сооружений;
- изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом;
- в иных случаях, если в соответствии с Градостроительным кодексом РФ, законодательством субъектов РФ о градостроительной деятельности получение разрешения на строительство не требуется.
Из ст. 222 ГК РФ ясно, что она в первую очередь имеет отношение к вновь созданному объекту строительства. То есть:
- термин "постройка" может применяться только к завершенному строительству;
- постройка является самостоятельным строением по отношению к уже существующим объектам строительства.
Но часто случается так, что реконструкция приводит к тому, что первоначальный объект строительства изменяется, следовательно, происходит нарушение условий первоначальной проектной документации.
Очевидно, что действующий Гражданский кодекс РФ полностью не регулирует отношения в сфере самовольного строительства. Остается полагаться на судебную практику, которая, однако, указывает, что пристройка, созданная в процессе реконструкции, рассматривается как самостоятельный объект и признается самовольной постройкой. Основание такого решения - проведение строительных работ без специального разрешения.
Существует и иная позиция. Некоторые суды полагают, что если в процессе переустройства здания не создано нового объекта недвижимости, то в отношении новых площадей не могут быть применены правила ст. 222 Гражданского кодекса РФ.
Пункт 3 ст. 222 ГК допускает возможность признания права собственности на самовольную постройку в судебном порядке в следующих случаях:
- за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку;
- за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, в постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка
В этих случаях право собственности на самовольную постройку признается судом лишь при условии, если ее сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозы жизни и здоровью людей.
Заинтересованное лицо должно доказать в суде следующие факты:
- право на земельный участок, на котором ведется строительство, либо разрешение собственника этого участка или собственника существующего строения на строительство (реконструкцию);
- соблюдение целевого назначения земельного участка;
- наличие утвержденной в установленном порядке проектной и разрешительной документации, являющейся основанием для выдачи разрешения на строительство;
- соблюдение градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, а также соблюдение прав и законных интересов собственников, землевладельцев, землепользователей и арендаторов сопредельных земельных участков и иных объектов недвижимости.
Если постройка возведена на соответствующем земельном участке, но с нарушением архитектурных норм и правил, вопрос о признании прав собственности решается судом с учетом обстоятельств дела и исходя из возможности устранения нарушений. Суд может затребовать заключение специалиста или назначить соответствующую экспертизу.