Свой земельный участок

Как купить земельный участок  

Как правило, сделки с земельными участками происходят на основании составления договора купли-продажи, который и регистрируется в органе государственной регистрации. Кроме того завещание, дарение, обмен земельными участками тоже должны быть должным образом зарегистрированы в органе государственной регистрации.

При этом следует иметь в виду, что сделка с земельным участком возможна только с тем участком, который стоит на кадастровом учете и границы которого точно указаны. Другими словами, участок должен пройти процедуру межевания и иметь кадастровый номер.

Итак, для совершения сделки купли-продажи, на руках у продавца должны быть следующие документы:

- правоустанавливающий документ;

- свидетельство о государственной регистрации права собственности;

- кадастровый план участка;

- справка из налоговой инспекции об отсутствии задолженностей;

- справка из Земельного комитета о стоимости земли;

- согласие супруга на продажу;

- ксерокопия паспорта продавца;

- квитанция об оплате госпошлины за регистрацию сделки и перехода права собственности;

- справка правления садоводческого товарищества (СНТ) в соответствии со статьей 34 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» (если объектом сделки стал участок в садовом товариществе);

- текст самого договора купли-продажи, подписанный продавцом и покупателем;

- если сделка будет проходить в нотариальной форме - выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Со стороны покупателя необходимы документ, удостоверяющий личность (паспорт), нотариально заверенное согласие супруга соответственно на приобретение недвижимости владельца (если имущество покупается в период брака);

Договоркупли-продажи может быть составлен в письменной форме. В этом случае договор составляется в двух экземплярах. А может быть составлен в нотариально заверенной форме (желательно) в трех экземплярах.

Кроме текста самого договора, с обеих сторон пишется заявление о государственной регистрации договора и о государственной регистрации перехода права собственности.

Чтобы избежать ошибок и в дальнейшем ненужных проблем, необходимо внимательно ознакомиться с документами на участок. В идеальном случае стоит отследить всю “родословную” данного участка.

Правоустанавливающий документ – это документ, который показывает, что владелец имеет право владения данным земельным участком. К ним относятся договор купли-продажи, дарения, мены, постановления соответствующих органов РФ о предоставлении участка в собственность. Доказательством наличия права собственности у продавца является свидетельство о регистрации права собственности, которое выдается только на основании правоустанавливающего документа.

Следующий важный документ – кадастровый план участка. В этом документе содержатся самые полные и основные данные о земельном участке. По сути это основной документ для сделки купли-продажи.  В кадастровом плане должны содержаться следующие сведения:

- адрес места земельного участка;

- его реальная площадь;

- описание и маркировка границ:

- сведения о категории земель и видах разрешенного использования земель;

- информация о наличии на участке объектов недвижимости.

В нем также указываются обременения и ограничения на земельный участок.  Прежде, чем оформлять документы, не поленитесь сделать запрос в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним с целью получения сведений о предстоящей покупке, чтобы удостовериться, что данные, указанные в кадастре, являются юридически обоснованными. У добросовестного продавца на руках уже должен быть кадастровый паспорт участка – это выписка из ЕГРП, в котором содержится полная информация по участку.При заключении договора купли-продажи он обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях продаваемого участка и об ограничениях его использования (ст. 37 Земельного кодекса РФ).


Срок действия кадастрового плана земельного участка законодательством четко не прописан. По закону кадастровый план земельного участка считается актуальным, пока данные, занесенные в кадастровый план, соответствуют действительности. Если данные по земельному участку изменились, то без нового межевого плана кадастровая палата не может изменить существующий кадастровый план. Именно поэтому для земельного участка, зарегистрированного в кадастровой палате и нужен кадастровый паспорт. 


Теперь все три документа необходимо сверить. В правоустанавливающем документе, в свидетельстве о государственной регистрации права собственности и в кадастровом плане должны быть указаны одинаковая категория земель и одинаковый вид разрешенного использования.


Еще одна важная деталь. Обратитесь в местную администрацию и узнайте, не входит ли в обозримом будущем участок в зону отчуждения. Не планируется ли на этом месте, например, прокладка автострады или ЛЭП, не наложен ли на участок арест или иные виды ограничений.


И последнее. Все имеющиеся на участке строения как завершенные, так и нет, жилые или хозяйственные должны быть соответствующим образом оформлены. В противном случае Вам придется их либо оформлять за свой счет либо сносить как незаконные постройки.


Мини-курс Покупка недвижимости без риэлтора